전세퇴거자금대출 규제 해제! 다주택자도 가능한가? 정보 총정리

 

 

전세 시장이 급변하는 2025년, 세입자의 전세보증금 반환 요구에 곤란함을 겪는 임대인이 점점 늘고 있다. 특히 전세가격 하락과 거래 절벽 상황에서 새 세입자를 구하지 못해 보증금 반환을 위한 자금이 시급해진 사례가 급증했다. 이럴 때 활용할 수 있는 방법 중 하나가 바로 전세퇴거자금대출이다.

그런데 최근 정부는 다주택자에게도 전세퇴거자금대출을 허용하고, 일부 대출 규제를 완화하는 방향으로 제도를 개편했다. 이 글에서는 2025년 현재 기준으로 전세퇴거자금대출의 조건, 한도, 절차, 유의사항까지 최신 정보를 반영하여 총정리한다.

 

 

 전세퇴거자금대출이란?

전세퇴거자금대출이란, 집주인이 기존 세입자에게 전세보증금을 반환하기 위해 금융기관으로부터 받는 대출이다. 보통 주택담보대출의 일종으로 분류되며, 반드시 보증금 반환에 사용되는 용도임을 증명해야 대출이 가능하다.

• ✔️ 대출 목적: 세입자 보증금 반환
• ✔️ 대출 대상: 1주택자, 일시적 2주택자, 2025년부터 다주택자도 가능
• ✔️ 대출 형태: 주택담보대출
• ✔️ 대출 용도 증빙 필요: 전세계약서, 등본, 통장 입금내역 등

즉, 이 대출은 "세입자에게 돈을 돌려줘야 할 때"만 활용할 수 있는 특수 목적 대출이다.

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 2025년 변경된 규제사항 핵심 요약

항목	2024년 이전	2025년 변경 내용
대상자	1주택자, 일시적 2주택자	다주택자도 가능
투기과열지구	대출금 2억 원 제한	제한 폐지
주택 처분 조건	2주택 이상 시 기존 주택 처분 요구	처분 의무 폐지
LTV 기준	지역별로 40~70% 차등	완화된 지역은 최대 60~70% 적용 가능
DSR 적용	그대로 유지	조건 충족 시 완화 가능

 

정부는 2023년 3월 이후 전세퇴거자금대출에 대한 기존 규제를 일괄 폐지하였다. 이에 따라 2025년 현재는 다주택자라도 일정 조건을 충족하면 대출이 가능하며, 기존처럼 주택 처분 의무도 사라졌다.

 그러나 DSR(총부채원리금상환비율) 기준은 여전히 적용된다. 고소득자 외에는 DSR 기준 미충족으로 인해 대출 한도가 줄어들 수 있다.

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어떤 경우에 전세퇴거자금대출이 필요할까?

다음과 같은 상황에서 전세퇴거자금대출이 유용하게 쓰인다:

• 기존 세입자가 전세 만기 후 보증금 반환을 요구
• 새 세입자가 들어오지 않아 보증금 재조달이 어려운 경우
• 아파트 시세 하락으로 인해 새 전세금이 기존보다 낮은 경우
• 집을 처분할 계획이 없거나, 급매로 매도하고 싶지 않을 경우

실제 사례

서울 강서구 마곡동의 16억 원 아파트에 8억 원 전세를 놓았던 A씨는, 최근 시세 하락으로 전세 재계약이 6억 원 수준에 그쳤다. 이로 인해 2억 원의 차액을 반환해야 했고, A씨는 LTV 60% 내 전세퇴거자금대출을 받아 6억 원의 자금을 마련했다. 다행히 DSR 기준을 충족하여 대출이 전액 실행되었다.

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 전세퇴거자금대출 신청 자격

필수 조건

• 세입자가 실제 거주 중이거나 퇴거를 앞두고 있어야 함
• 전세보증금 반환이 필요한 상황이어야 함
• 신청자는 해당 주택의 소유자여야 함
• LTV 및 DSR 기준 충족 필요

필요 서류

• 임대차 계약서 (원본)
• 세입자 전입세대 열람 가능한 주민등록등본
• 등기부등본
• 신청자 신분증
• 소득증빙 서류 (근로소득자: 원천징수영수증, 자영업자: 소득금액증명원 등)

금융기관마다 추가 서류를 요구할 수 있으므로, 사전 상담은 필수!

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2주택자·다주택자 전세퇴거자금대출 조건 비교

2025년 현재, 규제지역 해제와 제도 개편으로 인해 2주택자와 다주택자 모두 전세퇴거자금대출이 가능해졌다.
다만 조건에 있어 미묘한 차이가 있다.

 

2주택자의 경우 ‘일시적 2주택’ 상태라면 주택 처분 조건 없이 대출이 가능하며, 대부분 LTV 60%까지 허용된다.
다주택자는 기존엔 퇴거자금대출이 불가했으나, 2023년 3월 이후 규제 완화로 규제지역 외에서는 대출 가능해졌다.
다만, 은행권에 따라 한도를 1억 원으로 제한하거나, DSR 기준을 더 엄격하게 적용하는 곳도 있다.

두 경우 모두 임차보증금 반환 목적임을 명확히 증명해야 하며, DSR 충족 여부에 따라 대출 가능 금액이 달라진다.
따라서 사전에 금융기관별 조건을 반드시 비교하고 상담을 진행하는 것이 필수다.

 

대출 한도와 금리

대출 한도

항목내용

최대 한도	전세보증금 전액 (보통 6억 이하)
LTV 기준	감정가 기준 60% (일부 지역 최대 70%)
DSR 영향	연 소득 대비 상환능력 기준 충족 시 전액 가능

 

2025년 7월 현재 일부 은행은 전세퇴거자금대출 한도를 1억 원으로 제한하고 있어, 주택 시세와 전세보증금 수준에 따라 실제 가능 금액은 달라질 수 있다.

 금리 수준

• 일반 시중은행: 3.8% ~ 5.5%
• 특례보금자리론 활용 시: 3.75% ~ 4.9% 수준
• 상호금융 / 2금융권: 경우에 따라 5% 이상

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꼭 주의해야 할 사항

1. DSR 기준 미달 시 대출 불가

예상외로 많은 임대인이 DSR 기준에서 걸려 대출이 거절되는 경우가 있다. 특히 이미 주택담보대출이 있거나 다수의 신용대출이 있는 경우, 전세퇴거자금대출이 전액 승인되지 않을 수 있음.

2. 자금 용도 증명 필수

이 대출은 반드시 보증금 반환 용도여야 한다. 따라서 세입자 계좌로 실제로 송금된 내역까지 확인하는 경우도 있다.

3. 전세퇴거자금대출 ≠ 일반 생활자금 대출

용도 외 사용이 적발되면 대출 회수나 불이익이 발생할 수 있으므로 주의.

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 특례보금자리론으로 대체 가능한가?

무주택자 또는 1주택자라면, 특례보금자리론을 활용해도 전세보증금 반환 자금을 마련할 수 있다.

항목특례보금자리론전세퇴거자금대출

대상	무주택자, 1주택자	1주택자, 2주택자, 다주택자
대출한도	최대 5억	전세보증금 범위 내
금리	4% 내외	3.8~5.5%
용도	매입, 퇴거 자금	퇴거 자금만 가능

 

단, 특례보금자리론은 주택 가격이 9억 원 이하일 때만 가능하며, 기존 주택 처분 조건이 붙는 경우도 있어 다주택자에게는 제한적이다.

 

 결론: 2025년, 전세퇴거자금대출 가능성은 넓어졌지만 철저한 준비 필요

2025년 기준으로 전세퇴거자금대출은 규제가 많이 완화되었지만, 실제 실행 여부는 개인 소득 조건, 부채 비율, 주택 시세, 지역 규제 여부 등 복합 요소에 따라 달라진다.

다주택자도 대출이 가능해졌지만, DSR 규제는 여전히 존재하며 일부 은행은 보수적으로 접근하고 있으므로, 전문가 상담을 통해 준비하는 것이 중요하다.

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정리 한 줄 요약

전세퇴거자금대출은 세입자 보증금 반환이 급한 집주인을 위한 필수 금융수단이다. 2025년 현재 다주택자도 가능하지만, DSR 기준과 한도는 꼼꼼히 따져봐야 한다.